Як відзначають фахівці, вибір інструменту, за допомогою якого залучають кошти приватних осіб на будівництво житла, більш актуальне для самого забудовника, ніж для покупця, і визначається економічними міркуваннями компанії. У той же час всі вони в тій чи іншій мірі небезпечні для вкладників, тому, як мінімум, важливо зрозуміти їх особливості, звернувшись за консультацією до юриста.

Законодавство забороняє безпосередньо (шляхом укладання інвестиційних договорів, договорів про пайову участь в будівництві і т. д.) залучати кошти фізосіб на фінансування житлового будівництва. Виключення можуть складати лише ті об'єкти, реалізація яких почалася ще до 2006 року, по суті, "претендують на звання" довгобудів.

Найбільш поширеними механізмами залучення коштів "приватників" можна назвати фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), а також випуск цільових (ЦО) і дисконтних облігацій (ДО).

ФОН є інструментом не покупки, а інвестицій у будівництво житла з метою отримання прибутку. ФФБ, згідно із законом, — це своєрідний посередник між забудовником і вкладниками. Останні передають гроші у ФФБ, а компанія-управитель фонду укладає договір із забудовником та фінансує будівництво.

Основною перевагою цього механізму прийнято вважати контроль над процесом зведення житла, який забезпечується як з боку управителя щодо використання коштів забудовником, так і з боку Держкомісії з регулювання ринків фінансових послуг.

У той же час така схема стає незручною для вкладника, коли ФФБ організовується не незалежною фінансовою структурою, а спорідненої забудовнику компанією, що ніяк не обмежено законодавством і на практиці зустрічається досить часто. Крім того, відсутність обмежень на кількість об'єктів будівництва, що можуть фінансуватися одним фондом, створює умови для появи "фінансових пірамід": частина об'єктів буде побудована, а фінансові помилки — компенсовані за рахунок наступних.

Основні ризики при інвестуванні через ФФБ — несвоєчасна здача або не здача будинку взагалі. Зручністю даної схеми, на відміну від облігаційної, можна вважати придбання конкретної квартири, яка закріплюється за інвестором відразу ж після внесення певної частини її вартості.

Компанія-забудовник може випустити ЦО під квадратні метри з правом у ряді випадків повернути номінал в грошовій формі або ж ДО (розміщуються за ціною нижче номінальної вартості, а різниця (дисконт) виплачується власнику в момент погашення) з правом отримати майно при виконанні умов, визначених у проспекті емісії. На практиці "прив'язка" ЦО до конкретної квартирі відбувається за допомогою укладення договору бронювання, а ДО попереднього договору купівлі-продажу або ж за допомогою опціонів.<

Основною перевагою облігаційних схем є ретельна перевірка компанії з боку держорганів, а саме Держкомісії з цінних паперів і фондового ринку, в той же час контроль самого будівництва і виконання зобов'язань за облігаціями вже не належить до її повноважень.

ЦО, як правило, мають термін обігу, зіставний із заявленими планами щодо будівництва об'єкта, а по закінченні цього періоду забудовник зобов'язаний протягом декількох місяців (період погашення) надати за них майно — тобто нову квартиру. Якщо облігації не пред'явлені вчасно, то право на їх погашення буде втрачено.

Крім того, якщо компанія розориться або зникне, розмір його відповідальності перед покупцями буде обмежений лише її статутним фондом. За інформацією рейтингового агентства "Кредит-рейтинг", ризик того, що ряд забудовників, особливо дрібних, не зможуть виконати взяті на себе зобов'язання, на сьогодні досить високий.

ДО мають більш тривалий період обігу (10-20 років) з можливістю участі в декількох будівельних проектах.