Головна » 2016 » Ноябрь » 3 » Оцінка нерухомості за кордоном
22:08
Оцінка нерухомості за кордоном

На основі аналізу зарубіжних джерел можна зробити висновок, що мета будь-якого методу оцінки полягає в тому, щоб визначити очікувану ціну, за якою нерухомість могла б продаватися на вільному ринку. Тому модель повинна відображати те, як покупці і власники нерухомості будуть оцінювати на цьому ринку ринкову вартість цієї власності.

Згідно з Міжнародними стандартами оцінки ринкова вартість визначається як розрахункова величина, що дорівнює грошовій сумі, за яку майно має переходити з рук у руки на дату оцінки між добровільним покупцем і добровільним продавцем в результаті комерційної угоди після адекватного маркетингу, при цьому покладається, щоб кожна зі сторін діяла компетентно, розважливо і без примусу. Тобто поняття ринкової вартості 'прив'язане' до колективного сприйняття і поведінки учасників ринку. Воно визнає різні фактори, які можуть впливати на трансакції на ринку, та відокремлює їх від інших внутрішньо властивих для нього або неринкових міркувань, які впливають на вартість.

Приблизно такі ж визначення ринкової вартості дані в Європейських, Американських і Російських стандартах оцінки.
Так, наприклад, Російські стандарти оцінки, до речі, обов'язкові до застосування всіма суб'єктами оціночної діяльності РФ, ринкова вартість об'єкта оцінки — найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини.
Численні методи і підходи до оцінки підприємства та його майна викладені в багатьох працях зарубіжних, російських і білоруських учених, у нормативних документах Республіки Білорусь.

Здебільшого вчені досліджують у своїх роботах дохідні методи оцінки підприємства як майнового комплексу. Дохідний підхід, заснований на дисконтуванні майбутніх доходів, дозволяє визначити такі оціночні показники ефективності інвестицій як: дисконтована майбутня прибуток; дисконтований майбутній грошовий потік; капіталізація нормалізованої прибутку; капіталізація нормалізованого грошового потоку; чистий дисконтований потік грошових коштів. Порівняльні (ринкові) методи дозволяють порівнювати вартість оцінюваного підприємства з вартістю інших порівнянних підприємств за системою показників: ціна/балансова прибуток; ціна/чистий прибуток; ціна/поточний грошовий потік; ціна/чистий грошовий потік; ціна/валова виручка; ціна/діюча виручка; ціна/балансова вартість.

Коротко розглянемо особливості кожного з них. Метод прямого порівняння заснований на прив'язці до певної бази для порівняння, і якщо розглянута оцінювана власність є "кращою", ніж порівнянна, тоді за неї буде заплачена більш висока ціна, якщо вона менш приваблива — результатом буде менша ціна. Метод капіталізації доходу — ні що інше, як оцінка поточної вартості щорічної чистої орендної плати при фіксованій інвестиційної ставкою. Іншими словами, це метод повного дисконтованого потоку. Метод прибутку грунтується на тому, що ринкова вартість об'єкта оцінки буде залежати від потенційного потоку готівки, який буде отриманий, тобто власність просто розглядається як одиниця виробництва. В цьому випадку розраховується потенційний очікуваний дохід за вирахуванням всіх витрат. У залишковому методі оцінювач оцінює ринкову вартість у відтворюваній формі (або порівнянням, або по інвестиційному методом) і вичитує з неї "загальну вартість розвитку" — всі витрати, які будуть понесені для приведення власності у відповідну форму. Ці витрати будуть включати руйнування існуючої будівлі (якщо це ще не очищений ділянку для будівництва), внутрішні роботи, вартість монтажних робіт, виплату заробітної плати, фінансування витрат та винагорода за пройдений ризик. Віднімаючи ці витрати з підсумкової ринкової вартості, отримують залишок. За методом підрядника ринкова вартість (наприклад, будівлі) прирівнюється до витрат реконструкції. Оцінюється ринкова вартість необробленої землі, до неї додається вартість відновлення нової будівлі, яка могла б виконувати функцію існуючого, і з цієї інформації робиться коригування, враховуючи старіння і знецінення існуючої будівлі щодо нової гіпотетичної одиниці.


Переглядів:
98
Пошук

Календар
«  Ноябрь 2016  »
ПнВтСрЧтПтСбНд
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930

Архів записів
Статистика


Інформер
 

Зворотній зв'язок

HotLog TOP.GE Business-Key Top Sites